，被逼得格外高调

　　，近期不断被负面舆论持续推向到聚光灯下，尤其是对其流动性和裁员风波。 　　最大的变化在于，开始了一轮史无前例的营销大动员，并且与区域公司、城市公司的考核业绩上强行挂钩。 　　

，被逼得格外高调

　　，近期不断被负面舆论持续推向到聚光灯下，尤其是对其流动性和裁员风波。

　　最大的变化在于，开始了一轮史无前例的营销大动员，并且与区域公司、城市公司的考核业绩上强行挂钩。

　　行业的A面是曾经的悲观主义者万科，开始鼓吹行业筑底，回升在即。

　　而偏偏B面，人人都说是家好公司的开始变得狼性，甚至显得格外焦虑。当变得狼性

　　为了回应机构做空和流动性舆论，近期召开了一场投资人会议，甚至兜出了家底。

　　F1.面对流动性质疑：

　　的CFO说，的经营性现金流，即使不考虑政策大幅回暖的因素，今年下半年也将有250亿元-300亿元的净流入，加上目前648亿元的现金储备，足以安排好偿债与发展的平衡。

　　当然，这都是逼出来的高调。

　　F2.面对管理层与股东矛盾等经营问题：

　　对于任何一家职业经理人掌舵的公司而言，股东与职业经理人出于利益诉求和自身价值最大化。必然会导致管理层与股东价值目标的偏离。

　　行业内对于商置、稳盛投资与之间的关系，尤其资金、优质项目等管理层在中间的腾挪空间的讨论一直话题不断。

　　而在投资者会议上直接将相关言论与猜测定性为无稽之谈。

　　F3.在爆雷背景下的项目风险敞口

　　在投资者会议上，也是坦诚布公的罗列了可能存在的风险敞口项目。

　　整体来说风险可控，涉及合作方出险项目货值369亿，占比4%。而为合作方垫资风险5亿。

　　但对于这份数据可能存在偏乐观的成份。

　　F4.对于组织架构调整和裁员舆论风波

　　在投资者会议上并未过多涉及，更多的被解读为降本增效的经营调整。

　　以下是投资人的会议纪要要点：

　　1、关于货值。

　　未售货值7150亿元，计划2021年8-12月份推出货值1200亿元左右。2023年根据市场变化调整，市场变化较快。

　　2、关于表外项目。

　　表外非标基本为0，表外项目的债务来源主要是银行开发贷。和问题民企的合作项目，逐步收购了对方的股权。

　　合作项目中已识别的，涉及实质出险的合作方的项目个数是26个，总未售货值369亿元，占比4%，其中的权益货值是135亿元，权益占比37%左右。

　　26个风险项目中，5个已处于尾盘或已实际交付。

　　处于正常经营期，且已经度过了项目资金峰值，不需要股东继续投入的项目有16个。

　　公司已经通过折价的方式来收购合作方股权的项目有4个。

　　仅有1个垫资敞口，约5亿元左右。

　　3、关于自由调配资金。

　　截至6月30日，货币资金648亿元，自由支配资金比例70%以上。

　　不能自由调调配的主要情况有，一是预售监管资金，约有72.5亿，二是参加上海的土地拍卖，冻结的保证金有13亿元。

　　除此之外，跟合作方的一些合作的项目里，总的账面资金是175亿，其中的权益的金额是86亿。

　　4、现金流情况。

　　2022年下半年97亿元到期，7月份偿还了70亿元，还剩于10月15号到期的27亿的公司债需要偿还。

　　预计下半年经营性现金净流入250-300亿元（未考虑新项目投资）。

　　5、关于预售资金监管政策变化。

　　呼和浩特、杭州、西安、成都、宁波和青岛等6个城市，出台新的政策，提取比例略有收紧，收紧幅度约是5%左右。

　　部分城市支持银行保函替换预售监管资金。

　　监管资金主要是对建安成本部分进行监管。公司的货值主要集中在一二线城市，上半年平均的售价是24000元每平米。

　　假如以4000元的建安成本作为平均水平，4000除以24000，大概是1/6的水平。这样的比例对的影响是比较小的。

　　6、稳盛投资的作用。

　　解决中小同行的资金问题，投资项目标准更高，地价便宜，劣后资金30%-60%，接近30亿元的增信安排，主要提供流动性支持。

　　7、非标融资规模及公司融资成本。

　　2021年末有息负债1256亿元，7月底为1223亿元。

　　融资结构：开发贷为主600多亿，存续中票222亿元，公司债188亿元，海外美元债4.8亿美元，海外银行借款33亿元，信托借款33亿元（成本仅6%）。

　　综合融资成本2021年4.56%，最新是2022年为4.54%。

　　8、大股东和公司管理层的矛盾。

　　福田区政府是创始股东，股东关系良好，多年来经常有风言风语，主要是无稽之谈。

　　三大股东对公司的发展都非常支持，市场对这一点这个不需要有担心。

　　9、关于债券回购。

　　公司已经在收购公司债，公司债已经企稳，已经跟交易商协会沟通收购中票，后续可能会介入银行间市场。

　　10、关于持有物业。

　　表内还有一些比较成熟优质的物业，有融资空间。

　　比如北京的中心，每年的租金收入差不多有5~6个亿。还有深圳的软件园、西安的广场，都没有做融资。

　　产业园比较集中在上海、南京、杭州、深圳、东莞这样一些比较优质的城市，现在出租率也是非常高。

　　总体来看，公司在持有性物业这一块的融资还是比较保守的，也是有比较多的一些资源，在未来具备一些融资空间。

　　11、现金流压力测试。

　　从8月1日到2023年的6月30日，接近一年的时间里，整体的公开市场到期债务大概是150亿。

　　从现在到2023年6月30日，经营性现金流的净流入大概是在400多个亿的水平（未考虑新项目投资）。

　　可以非常清楚的看得出来，要覆盖公开市场的到期是没有任何问题的。

　　主要的合作银行对公司是非常支持的，在手的未使用的授信额度目前是接近1700亿。

　　12、对于房地产市场的看法。

　　房地产市场上半年经历了非常低谷期，目前市场在逐渐上行，但恢复过程会非常缓慢，目前看经济面、房企的稳定性都不太行，后续买房的观望程度会比较高。

　　13、新获项目利润率。

　　政府对于土地的预期在下降，土地起拍价或多或少有了一些下降。

　　今年以来，新获地块净利润率都是在11%~15%之间，IRR也都是在15%以上，个别项目接近50%。

　　通过摇号获得的地块，收益率还是不错的。

　　写在最后：

　　在当下的市场环境中，连一向稳健的焦虑也开始逐渐凸现出来。最新的投资人大会也让一反常态，通过积极回应与发声以试图扭转行业舆论的压力与导向。

　　无论是组织架构调整还是裁员风波，的企业文化和人才导向都在发生微妙的变化。

　　当穆迪抨击大多数内资房企都是“垃圾”时，其实代表的是强大的集体做空力量。

　　而此时高调的发声在某种程度上是在作强有力的反击。