高周转下卷入维权债务风波 激进拿地的集团怎么了？

　　华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 方凤娇 杨仕省 北京报道 　　刚从大幅调降公司债利率的争议中走出来不久，集团又跟“涉黑涉恶”一词牵扯在了一起。 　

高周转下卷入维权债务风波 激进拿地的集团怎么了？

　　华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 方凤娇 杨仕省 北京报道

　　刚从大幅调降公司债利率的争议中走出来不久，集团又跟“涉黑涉恶”一词牵扯在了一起。

　　在一则东莞住建局于9月发布的《关于物业服务企业涉黑涉恶有关情况的通报》中，物业因通过暴力手段对待维权业主而被判处寻衅滋事罪。

　　尽管物业服务纠纷对房地产行业来说并不新鲜，但集团2020年的表现多少有些不尽人意，多个项目都因虚假宣传而被监管部门点名。就在两个月前，集团深圳项目又因虚假承诺被法院判赔23位业主共7400万元。

　　这背后原因之一则是集团业务重心的偏离——快速恢复市场占有率，而这也导致集团的债务压力逐年攀升。

　　上海师范大学商学院投资学专业副教授黄建中认为，对房企而言，规模、利润和负债的关系涉及到企业的经营方针和战略问题。“像这样想要快速恢复市占率的房企，可能需要激进的、高财务杠杆的策略来使企业销售规模迅速扩大，但与此伴随的就是高杠杆。风险和收益总是相对的。”黄建中对《华夏时报》记者说。

　　借新还旧、屡遭维权，激进拿地的集团正在承担相应的风险。

　　规模诉求强 偿债压力大

　　时过境迁，地产界四大龙头从“招保万金”变成“碧恒万融”。掉队的集团一直奉行快速拿地、快速建设、快速销售和快速结转回笼资金的高周转模式，以使自己重回头部房企行列。

　　这套模式成功让集团实现既定目标。2013年，集团定下“5年内销售额破千亿”目标，三年后就实现；踏进两千亿房企俱乐部也如约于2019年实现。2020年上半年，公司更是在线上售楼处的助力销售下，销售金额突破千亿元，表现亮眼。

　　速度虽快，但时机已晚。尽管集团销售额呈走高趋势，但其在整个地产行业中的位置却未见提升，仍在十名开外。销售额较“碧恒万融”更是有几倍之差。

　　高周转模式也开始使债务境遇愈发艰难，2016年至2019年，集团净负债率从28.40%一路走高至60.24%，即债务在三年内增加了560多亿元，净负债率提升了近50个百分点。而头部房企碧桂园在2019年的净负债率为46.3%，万科为33.9%。

　　对此，黄建中认为，规模与负债的表现，是企业经营方针的结果。“从企业财务杠杆的角度来讲，企业发展一般有三种，激进的、稳健的、保守的。万科、碧桂园已进入了稳定期的阶段，因此不需要激进的策略，”黄建中对本报记者说，而集团属于想要快速恢复市占率的房企，因此选择了激进的策略，而与此伴随的就是高的财务风险。

　　记者了解到，也是从2017年开始，集团经营现金流净额一直为负，今年更是密集发债“借新还旧”。

　　据统计，今年上半年，集团已发行共210亿元拟用以偿还到期的公司债券，其中包括四期共计40亿元的超短期融资券、三期共计60亿元的中期票据，以及一支已获上交所通过的110亿元小公募债券。

　　或许是迫于猛增的债务压力，在密集发债过程中，集团还出现一次发债后私自下调利率的行为，一度令市场愕然。

　　今年4月，集团违背了公司债《募集说明书》中所写的“提升”利率基点的约定，单方面将利率从5.29%调降至1.50%，此举立刻在投资者中引发强烈不满。据计算，10亿元的债务，照此变更利率，集团将省去3700多万利息。

　　下调利率次日，上交所下发问询函质疑此举是否合规。迫于各方施压，集团于4月28日发布“维持利率不变”的公告，并“就上述事宜给市场造成的不当影响深表歉意”。

　　过于注重销售规模，也开始为公司项目质量带来影响。

　　维权接二连三

　　遭遇维权高峰的集团正在自食其果。

　　根据东莞住建局在9月初通报的内容，物业“涉黑涉恶”事件的起因，是由于某地产公司与物业将楼盘的架空层违规建设成办公用房，被部分业主投诉，导致业主维权。

　　这距离上一起公开报道的有关集团业主维权案件并没过去多久。

　　今年7月，在武汉的4个项目均因“以毛坯价备案但卖的是精装房”而被业主维权。依照七部委在2018年6月联合下发的建房【2018】58号文件，未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利（如捆绑车位、装修）等方式变相实行价外价属于违法违规行为。

　　同样在7月，还因涉嫌虚假宣传而付出巨额代价。据广东省深圳市龙华区人民法院执行裁定，深圳项目的样板房和宣传资料所宣传的“别墅包含地下负一层及夹层”，因在收房后被认定为违法建筑、强制拆除而被23位购房人告上法庭。法院酌定，共需赔偿8109.3万元，其中约7400万元为给业主的赔偿金，剩余500多万元被查封、冻结。

　　记者发现，虚假宣传似乎是不愿治愈的顽疾。去年12月，青岛项目因在售卖时以“地铁沿线”进行虚假宣传，而被当地市场监督管理局处以罚款11.6万元。同年8月，参与开发的两个北京项目由于涉及不实宣传、补充协议中存在不合理条款、样板间装修标准与实际交房标准不符等违规行为，被北京市住建委责令立即整改，并予相应曝光。

　　每次业主维权的发生都会为房企的名誉留下一个污点，更会影响房企后续项目的营销和推广。对于旗下楼盘屡次涉嫌虚假宣传等违规问题？《华夏时报》记者向集团发去采访函，但截至发稿未收到回复。